Como ler a matrícula do imóvel, parte por parte

A matrícula é a “certidão de nascimento” do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Cada imóvel tem uma única matrícula, aberta pela Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), e nela ficam anotados, em ordem cronológica, todos os fatos que importam: quem comprou, quem vendeu, hipotecas, penhoras, construções, mudanças de nome da rua. Ler a matrícula com atenção é o primeiro filtro de qualquer compra.

Peça uma certidão recente

A cópia que o vendedor guarda pode estar desatualizada. Peça ao cartório da circunscrição do imóvel uma certidão recente — presencialmente ou pelos canais eletrônicos oficiais do Registro de Imóveis. Confirme se é a certidão completa (de inteiro teor), que mostra todos os atos, e não apenas um resumo.

Parte 1 — Abertura e descrição do imóvel

No topo aparecem o número da matrícula, o cartório e a data de abertura. Em seguida vem a descrição do imóvel: endereço, área, confrontações (com quem faz divisa), fração ideal no caso de condomínios, número do lote e da quadra.

• Compare o endereço e a área com o que está sendo vendido e com o carnê do IPTU.
• Se a casa tem área construída maior que a registrada, pode haver construção não averbada — o que exige regularização (habite-se e averbação) e pode atrasar escritura e financiamento.
• Garagem e depósito podem ter matrícula própria; confira se estão incluídos.

Parte 2 — Proprietário de origem

A abertura informa o proprietário quando a matrícula foi criada e o título que lhe deu origem (por exemplo, um registro anterior em outro livro ou outra matrícula). Matrículas antigas costumam fazer referência a transcrições em livros mais antigos.

Parte 3 — Registros (R) e averbações (Av)

Depois da abertura vêm os atos numerados. A convenção mais comum é:

• R-1, R-2, R-3… — registros: atos que transmitem ou criam direitos sobre o imóvel, como compra e venda, doação, hipoteca, alienação fiduciária, penhora e usufruto.
• Av-1, Av-2… — averbações: atos que alteram ou complementam informações, como casamento ou divórcio do proprietário, construção, demolição, mudança de nome da rua e cancelamento de ônus.

Leia na ordem. Um ônus registrado em um R pode ter sido cancelado por uma Av posterior — e só essa leitura sequencial mostra a situação atual.

Parte 4 — Quem é o dono hoje

O proprietário atual é quem figura no último registro de transmissão ainda válido. Confira:

• Se o nome bate exatamente com o documento de quem está vendendo.
• O estado civil registrado: se o vendedor era casado na aquisição, o cônjuge (ou ex-cônjuge, conforme a partilha) pode precisar participar da venda.
• Se há mais de um proprietário: todos precisam vender (ou autorizar por procuração pública).

Parte 5 — Ônus e restrições em aberto

Procure registros e averbações que não tenham cancelamento posterior: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, arresto, usufruto, cláusulas de inalienabilidade e averbações de ações judiciais ou de indisponibilidade. Cada um tem um significado diferente — veja ônus e gravames na matrícula.

Sinais de alerta na leitura

• Proprietário diferente de quem anuncia, sem procuração pública verificada.
• Transmissões muito recentes e sucessivas, em pouco tempo, sem motivo claro.
• Ônus ativos que o vendedor não mencionou.
• Descrição do imóvel muito diferente da realidade.
• Averbação de ação judicial envolvendo o imóvel.

A matrícula é o ponto de partida, mas não o único: complete a análise com as certidões dos vendedores e do imóvel.

Conteúdo geral, não é consultoria jurídica. Regras de cartórios, prefeituras e bancos variam e mudam com o tempo. Antes de assinar ou pagar, confirme as exigências com o tabelionato, o Cartório de Registro de Imóveis, a prefeitura ou o agente financeiro e, em casos com particularidades, consulte um advogado.