Registro no Cartório de Registro de Imóveis: as etapas

“Quem não registra não é dono.” O ditado resume o art. 1.245 do Código Civil: a propriedade de um imóvel se transfere entre vivos mediante o registro do título no Registro de Imóveis. Enquanto isso não acontece, o vendedor continua sendo o proprietário perante todos — e o imóvel continua exposto às dívidas dele. Este guia mostra o caminho do título dentro do cartório, conforme a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973).

Qual cartório

Diferentemente do tabelionato de notas, que pode ser escolhido livremente, o registro é feito obrigatoriamente no Cartório de Registro de Imóveis responsável pela circunscrição onde o imóvel está — o mesmo onde está a matrícula.

O que é levado a registro

• o título: traslado ou certidão da escritura pública, ou o contrato bancário com força de escritura;
• comprovante do ITBI;
• outros documentos que o cartório exigir para o caso (por exemplo, certidão de casamento atualizada, documento de quitação de um ônus).

O título pode ser apresentado no balcão ou pelos canais eletrônicos oficiais do Registro de Imóveis. Muitos tabelionatos e bancos fazem o envio eletrônico.

Etapa 1 — Protocolo e prenotação

Ao receber o título, o cartório o lança no livro de protocolo e lhe atribui um número de ordem. Essa anotação, a prenotação, garante a prioridade: se dois títulos contraditórios disputarem o mesmo imóvel, prevalece o que foi protocolado primeiro. Por isso, levar o título a registro rapidamente é uma proteção.

Etapa 2 — Qualificação

O registrador examina o título: se as partes conferem com a matrícula, se a descrição do imóvel é a mesma, se o imposto foi recolhido, se há ônus ou indisponibilidades que impeçam o registro, se os requisitos legais foram cumpridos.

Etapa 3 — Exigências (nota devolutiva)

Se algo estiver faltando ou divergente, o cartório emite uma nota com as exigências. As mais comuns: estado civil desatualizado na matrícula, divergência de nomes, área ou descrição diferente, falta de averbação de construção, documento vencido. As exigências devem ser cumpridas dentro do prazo de validade da prenotação; se o prazo terminar, a prioridade se perde. Quem discordar de uma exigência pode pedir ao registrador que suscite dúvida, que é decidida pelo juiz competente.

Etapa 4 — Registro e averbações

Qualificado positivamente, o título é registrado na matrícula: surge um novo ato (por exemplo, R-5) indicando a transmissão ao comprador. No financiamento, registra-se também a garantia do banco (alienação fiduciária). Se houver averbações necessárias — cancelamento de hipoteca, casamento do vendedor —, elas são feitas no mesmo processo.

Etapa 5 — Certidão atualizada

Concluído o registro, peça a certidão da matrícula atualizada. Ela é a prova de que o comprador é o proprietário e é o documento exigido pelo banco para liberar o financiamento ao vendedor.

Prazos e custos

A lei estabelece prazos para o registro, que variam conforme o tipo de ato e foram atualizados nos últimos anos. Os emolumentos seguem tabela de lei estadual (ou distrital). O cartório informa o prazo e o valor no protocolo — confirme ali, e não por estimativas genéricas.

Depois do registro

• Atualize o cadastro do IPTU na prefeitura, quando não for automático.
• Comunique o condomínio.
• Guarde a certidão atualizada com os demais documentos da compra.

Conteúdo geral, não é consultoria jurídica. Regras de cartórios, prefeituras e bancos variam e mudam com o tempo. Antes de assinar ou pagar, confirme as exigências com o tabelionato, o Cartório de Registro de Imóveis, a prefeitura ou o agente financeiro e, em casos com particularidades, consulte um advogado.