Certidões na compra de imóvel: quais pedir e para quê

Certidões são a forma de enxergar o que não aparece na visita: dívidas, processos, penhoras e restrições que podem atingir o imóvel ou o vendedor. Elas dividem-se em dois grupos — certidões do imóvel e certidões das pessoas que vendem — e o ideal é pedi-las antes de pagar o sinal.

Certidões do imóvel

Certidão da matrícula (inteiro teor, com ônus e ações)

Emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, presencialmente ou pelos canais eletrônicos oficiais do Registro de Imóveis. Mostra o histórico do imóvel, quem é o proprietário atual e os ônus registrados ou averbados. O nome exato do pedido varia entre cartórios; o importante é que a certidão seja recente e completa. Veja como ler a matrícula.

Certidão de débitos de IPTU

Emitida pela prefeitura (no Distrito Federal, pela Secretaria de Economia). Os tributos sobre o imóvel acompanham o bem, por isso é importante confirmar que não há débitos antes da compra.

Declaração de quitação condominial

Fornecida pelo síndico ou pela administradora. O Código Civil (art. 1.345) prevê que quem adquire a unidade responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros. Veja o que verificar em condomínio.

Outras, conforme o caso

• Imóveis em terreno de marinha ou da União: certidão e autorização da Secretaria do Patrimônio da União.
• Imóveis rurais: CCIR, ITR e cadastro ambiental, entre outros.
• Imóvel na planta: documentos da incorporação (veja planta ou pronto).

Certidões dos vendedores

Valem para cada vendedor e, em geral, para o cônjuge. A lista mais usada na prática inclui:

• Distribuidores cíveis da Justiça Estadual (ações cíveis, execuções, falências), no domicílio do vendedor e no local do imóvel.
• Distribuidores da Justiça Federal (ações cíveis e execuções fiscais federais).
• Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas (CNDT), emitida gratuitamente pelo site do Tribunal Superior do Trabalho.
• Certidão de débitos relativos a tributos federais e à Dívida Ativa da União (Receita Federal/PGFN).
• Protestos, que podem ser consultados nos tabelionatos de protesto ou pela central nacional de protesto.
• Em alguns casos, certidão de interdição e tutela, para confirmar a capacidade civil do vendedor.

Se o vendedor for empresa, pedem-se as certidões da pessoa jurídica e, conforme o caso, de seus sócios.

Por que pedir certidões pessoais se a matrícula está limpa?

A Lei nº 13.097/2015 reforçou a ideia de que o que interessa ao comprador deve estar na matrícula. Ainda assim, na prática, as certidões pessoais continuam sendo pedidas por compradores cautelosos, bancos e advogados, porque revelam situações que ainda não chegaram à matrícula — por exemplo, uma execução em andamento que pode levar o vendedor à insolvência e gerar discussão sobre fraude contra credores ou à execução.

E se uma certidão vier positiva?

Certidão positiva não significa, por si só, que o negócio é inviável. O passo seguinte é pedir a certidão de objeto e pé do processo, que informa do que se trata e em que fase está. Uma ação de família sem relação com o imóvel pesa diferente de uma execução de valor alto contra o vendedor. Nessa hora, a análise de um advogado é a medida mais segura.

Validade e organização

• Certidões retratam um momento. Peça-as perto da data da escritura e renove as que vencerem.
• Tabelionatos e bancos indicam a validade que aceitam; algumas certidões trazem a validade impressa.
• Guarde todas, com data: elas documentam a boa-fé do comprador.

Conteúdo geral, não é consultoria jurídica. Regras de cartórios, prefeituras e bancos variam e mudam com o tempo. Antes de assinar ou pagar, confirme as exigências com o tabelionato, o Cartório de Registro de Imóveis, a prefeitura ou o agente financeiro e, em casos com particularidades, consulte um advogado.