Etapas da compra de um imóvel: do anúncio ao registro

Comprar um imóvel usado envolve muitas pessoas — vendedor, corretor, banco, tabelionato, prefeitura, cartório de registro — e cada uma entra em um momento diferente. Saber a ordem das etapas evita o erro mais caro desse tipo de negócio: pagar antes de ter conferido o que precisava ser conferido. A sequência abaixo é a mais comum em compras de imóvel pronto; ela pode mudar em detalhes conforme a cidade e a forma de pagamento.

1. Antes de procurar: orçamento e crédito

O preço do imóvel não é o único desembolso. Além dele, o comprador costuma arcar com o ITBI, a escritura, o registro, certidões e, se houver financiamento, despesas cobradas pelo banco. Use a calculadora de custos com os valores do seu município para chegar a um número realista. Se vai financiar, faça simulações em mais de um banco e peça uma pré-análise de crédito: ela mostra quanto pode ser financiado e evita negociar um imóvel fora do alcance.

2. Busca e visita

Na visita, observe o imóvel com olhar técnico (umidade, rachaduras, instalações) e pergunte desde já: o imóvel está registrado em nome de quem anuncia? Há financiamento em aberto? Existem débitos de condomínio ou IPTU? O roteiro completo está no checklist de vistoria.

3. Análise documental — antes de qualquer pagamento

É a etapa mais importante e a mais pulada. Peça a certidão atualizada da matrícula e confira se o vendedor é mesmo o proprietário, se a área e o endereço batem e se há ônus como hipoteca, penhora ou alienação fiduciária. Em seguida, reúna as certidões pessoais dos vendedores e as do imóvel (IPTU, condomínio). Os guias como ler a matrícula, ônus e gravames e certidões na compra detalham essa análise.

4. Proposta e negociação

Com a documentação em ordem, a proposta define preço, forma de pagamento, prazo para a escritura, data de entrega das chaves e quem paga cada despesa. Proposta por escrito evita mal-entendidos e serve de base para o documento que formaliza o acordo. A redação desse documento — cláusulas, sinal, multa, condição de financiamento — é tema do site irmão contratodevendaimoveis.com.br.

5. Sinal e documento particular

É comum que, aceita a proposta, as partes assinem um documento particular e o comprador pague um sinal. Dois cuidados práticos: pague apenas para a conta do proprietário que consta na matrícula (ou de quem tenha procuração válida e conferida) e só depois da análise documental da etapa 3.

6. Pagamento: recursos próprios, FGTS ou financiamento

Com recursos próprios, o pagamento costuma acontecer no dia da escritura ou em parcelas combinadas. Com FGTS ou financiamento, entram as etapas do banco: avaliação do imóvel, análise jurídica da documentação e emissão do contrato. Veja as etapas do financiamento e o uso do FGTS.

7. ITBI

O imposto municipal sobre a transmissão do imóvel costuma ser exigido antes da lavratura da escritura ou do registro, conforme a regra de cada prefeitura. A guia é emitida pela própria prefeitura, a partir de uma declaração do negócio. Entenda o tema em ITBI: como funciona.

8. Escritura ou instrumento com força de escritura

Na compra com recursos próprios, a regra geral para imóveis acima de 30 salários mínimos é a escritura pública, lavrada em tabelionato de notas (Código Civil, art. 108). No financiamento, o próprio contrato do banco pode ter força de escritura pública, por previsão em lei. Veja a escritura passo a passo.

9. Registro na matrícula

A escritura sozinha não transfere a propriedade. Ela precisa ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel; só com o registro na matrícula o comprador passa a ser dono (Código Civil, art. 1.245). Veja o registro, etapa por etapa.

10. Entrega das chaves e pendências finais

A posse costuma ser entregue na data combinada — muitas vezes após o pagamento integral ou o registro. Na entrega, faça uma última vistoria, leia os medidores de água, luz e gás e providencie a troca de titularidade das contas, do cadastro do IPTU e do cadastro no condomínio.

Resumo para não pular etapas

1. Orçamento completo e pré-análise de crédito.
2. Visita com olhar técnico.
3. Matrícula, ônus e certidões antes do sinal.
4. Proposta por escrito e documento particular.
5. Sinal pago só ao proprietário que consta na matrícula.
6. Pagamento, ITBI, escritura e registro.
7. Chaves, medidores e transferência de cadastros.

Para acompanhar cada item, use o checklist interativo da compra.

Conteúdo geral, não é consultoria jurídica. Regras de cartórios, prefeituras e bancos variam e mudam com o tempo. Antes de assinar ou pagar, confirme as exigências com o tabelionato, o Cartório de Registro de Imóveis, a prefeitura ou o agente financeiro e, em casos com particularidades, consulte um advogado.