ITBI: como funciona o imposto na transmissão do imóvel

O ITBI — Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis — é o tributo que incide quando a propriedade de um imóvel passa de uma pessoa para outra por ato oneroso entre vivos, como numa compra e venda. É uma das maiores despesas da compra depois do preço, e cada município tem regras próprias. Por isso, este guia explica o funcionamento geral e não indica alíquotas: elas devem ser consultadas na lei e no site da prefeitura do município do imóvel.

Quem cobra

A Constituição Federal atribui aos municípios a competência para instituir o imposto sobre a transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis (art. 156, II). No Distrito Federal, que acumula competências municipais, o imposto é cobrado pelo próprio governo distrital. Cada município define em lei a alíquota, a forma de declaração e os prazos.

Quem paga

A lei municipal define o contribuinte, que costuma ser o comprador (adquirente). Nada impede que as partes combinem outra divisão entre si, mas, perante a prefeitura, vale o que a lei municipal diz.

Sobre qual valor incide

O Código Tributário Nacional prevê como base de cálculo o valor venal dos bens transmitidos (art. 38). Por muito tempo, municípios usaram “valores de referência” próprios, muitas vezes acima do preço do negócio. Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça julgou o tema em recurso repetitivo (Tema 1113) e fixou, em síntese, que:

• a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado e não está vinculada à base de cálculo do IPTU;
• o valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado, e essa presunção só pode ser afastada pelo município mediante processo administrativo próprio (CTN, art. 148);
• o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com apoio em valor de referência que ele mesmo estabeleceu unilateralmente.

Na prática, a forma como cada prefeitura aplica esse entendimento varia. Se o valor exigido parecer acima do valor real do negócio, procure orientação de um advogado ou contador sobre os meios de contestação.

Quando pagar

O Supremo Tribunal Federal entende que o fato gerador do ITBI ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que se dá pelo registro (Tema 1124 de repercussão geral). Mesmo assim, é comum que tabelionatos e cartórios exijam a guia paga ou o reconhecimento do imposto antes de lavrar a escritura ou de registrar o título, conforme a legislação local. Na prática, o comprador costuma recolher o ITBI entre a assinatura do acordo e a escritura. Confirme com o tabelionato e o cartório como funciona no seu município.

Como é o processo, em geral

1. Declaração da transação no sistema da prefeitura (online, na maioria das capitais), com os dados das partes, do imóvel e do valor.
2. Análise do valor declarado pela prefeitura, conforme suas regras.
3. Emissão da guia e pagamento.
4. Apresentação do comprovante ao tabelionato e ao cartório de registro.

Isenções e situações especiais

Alguns municípios preveem isenção ou redução para o primeiro imóvel, para programas habitacionais ou para a parte financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação. Também há situações em que o imposto não incide, como certas integralizações de capital em empresas, com regras próprias. Tudo isso depende da lei local e deve ser conferido no site da prefeitura.

Calcule com os dados do seu município

Na calculadora de custos da compra, você informa a alíquota da lei do seu município e o valor do negócio, e a ferramenta soma o ITBI às demais despesas.

Conteúdo geral, não é consultoria jurídica. Regras de cartórios, prefeituras e bancos variam e mudam com o tempo. Antes de assinar ou pagar, confirme as exigências com o tabelionato, o Cartório de Registro de Imóveis, a prefeitura ou o agente financeiro e, em casos com particularidades, consulte um advogado.