Ônus e gravames na matrícula: o que cada um significa

“Ônus” e “gravames” são nomes genéricos para direitos ou restrições que pesam sobre o imóvel e acompanham o bem quando ele muda de dono. Encontrar um deles na matrícula não significa, necessariamente, que a compra deve ser abandonada — mas significa que algo precisa ser resolvido antes ou no mesmo ato da transferência. Abaixo, os mais comuns e o caminho usual para cada um.

Alienação fiduciária

É a garantia típica dos financiamentos imobiliários atuais (Lei nº 9.514/1997). Enquanto a dívida não é quitada, a propriedade fica com o banco (credor fiduciário) e o devedor tem a posse e o direito de recuperar a propriedade quando pagar tudo.

Caminho usual: quitar o saldo devedor (muitas vezes com parte do dinheiro do próprio comprador, pago diretamente ao banco), obter o termo de quitação e averbar o cancelamento; ou transferir a dívida ao comprador, com anuência do banco. Repasse informal, sem o banco, deixa o comprador sem a propriedade.

Hipoteca

Garantia mais antiga, ainda presente em matrículas de imóveis financiados no passado ou dados em garantia de outras dívidas. O imóvel continua em nome do devedor, mas responde pela dívida.

Caminho usual: exigir a quitação e a averbação do cancelamento antes da escritura, ou no mesmo ato, com autorização do credor. Hipotecas antigas já pagas, mas nunca canceladas, são comuns: basta obter o documento de quitação do credor e averbar o cancelamento.

Penhora, arresto e sequestro

São constrições judiciais: o imóvel foi vinculado a um processo para garantir o pagamento de uma dívida ou o resultado da ação. Comprar um imóvel penhorado expõe o comprador ao risco de perder o bem para o credor.

Caminho usual: o vendedor resolve a dívida no processo e obtém a ordem judicial de levantamento da penhora, que é averbada na matrícula. Só depois disso a compra segue.

Indisponibilidade

Ordem judicial ou administrativa que impede a venda dos bens de uma pessoa. Enquanto existir, o cartório não registra a transferência. Pode aparecer na matrícula ou nas consultas à central nacional de indisponibilidade feitas pelos cartórios.

Usufruto

Direito de uma pessoa (o usufrutuário) de usar o imóvel e receber seus frutos, como aluguéis, enquanto o usufruto durar — frequentemente por toda a vida dela. É comum em doações de pais para filhos com reserva de usufruto.

Caminho usual: o usufrutuário renuncia ao usufruto por escritura, ou a compra inclui a nua-propriedade e o usufruto ao mesmo tempo. Comprar só a nua-propriedade significa não poder usar o imóvel enquanto o usufruto existir.

Cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade

Podem ser impostas em doações e testamentos. A inalienabilidade impede a venda; para afastá-la, em regra, é preciso autorização judicial com sub-rogação do vínculo em outro bem. Não é uma situação que se resolva só entre comprador e vendedor.

Averbação de ação judicial

Informa que existe um processo que pode afetar o imóvel (uma ação de execução, uma disputa de propriedade). Peça a certidão de objeto e pé do processo e avalie com advogado.

Outras anotações que merecem atenção

• Servidões (passagem de pessoas, tubulações, linhas de energia) — podem limitar o uso.
• Tombamento ou restrições urbanísticas — limitam reformas e ampliações.
• Promessa de compra e venda registrada em favor de outra pessoa — indica que alguém já tem direito sobre o imóvel.

Regra de ouro

Nenhum pagamento ao vendedor antes de existir um plano concreto, por escrito, para cancelar cada ônus — com prazos, responsáveis e, se possível, pagamento direto ao credor. A forma de amarrar isso no acordo entre as partes é tema do documento particular da negociação; aqui, o importante é não pular a leitura da matrícula.

Conteúdo geral, não é consultoria jurídica. Regras de cartórios, prefeituras e bancos variam e mudam com o tempo. Antes de assinar ou pagar, confirme as exigências com o tabelionato, o Cartório de Registro de Imóveis, a prefeitura ou o agente financeiro e, em casos com particularidades, consulte um advogado.