Financiamento imobiliário: as etapas até a liberação

No financiamento, a compra ganha um terceiro protagonista: o banco. Ele empresta parte do dinheiro e, em troca, analisa o comprador, o vendedor e o imóvel. Conhecer as etapas ajuda a planejar prazos realistas e a não assumir compromissos com o vendedor que dependam de algo que o banco ainda não aprovou.

1. Simulação

Os bancos oferecem simuladores que estimam prestação, prazo e percentual financiável. Compare pelo Custo Efetivo Total (CET), que inclui juros, seguros obrigatórios e tarifas — não só pela taxa de juros. Veja também o sistema de amortização proposto (SAC ou Price), que muda a evolução das parcelas.

2. Análise de crédito do comprador

O banco analisa renda, compromissos e histórico. O resultado é uma aprovação de crédito com valor máximo e validade. Fazer essa etapa antes de negociar evita surpresas.

3. Escolha do imóvel e proposta

Com o crédito aprovado, o comprador negocia sabendo seu limite. O acordo com o vendedor deve prever o que acontece se o financiamento não sair — e em quanto tempo.

4. Avaliação do imóvel

Um engenheiro ou arquiteto credenciado pelo banco vistoria o imóvel e emite um laudo de avaliação. O banco financia um percentual do menor valor entre o preço de compra e a avaliação. Se a avaliação vier abaixo do preço, o comprador precisa cobrir a diferença com recursos próprios ou renegociar.

Imóveis com construção não averbada, área divergente ou irregularidades podem ser recusados nesta etapa.

5. Análise jurídica

O banco analisa a documentação do imóvel e dos vendedores: matrícula, certidões, débitos. Exigências são comuns — responder rápido acelera o processo. É a mesma análise que todo comprador deveria fazer por conta própria (veja certidões na compra).

6. Emissão e assinatura do contrato do banco

O banco emite o contrato de financiamento com garantia — hoje, em geral, a alienação fiduciária. Pela Lei nº 9.514/1997 (art. 38), esses contratos podem ser feitos por instrumento particular com efeitos de escritura pública; por isso, nesse caso, não costuma ser necessária uma escritura separada no tabelionato. A assinatura pode ser presencial ou eletrônica, conforme o banco.

7. ITBI e registro

Antes do registro, recolhe-se o ITBI. Depois, o contrato é levado ao Cartório de Registro de Imóveis, que registra a compra e a garantia do banco na matrícula. Veja o registro passo a passo.

8. Liberação do dinheiro ao vendedor

Com o registro concluído e o contrato registrado entregue ao banco, o valor financiado é liberado ao vendedor, no prazo previsto pelo banco. Até lá, o vendedor normalmente não recebeu a parte financiada — razão pela qual a entrega das chaves costuma ser combinada para depois da liberação.

9. Depois da compra

• As prestações começam conforme o contrato.
• Seguros obrigatórios (morte e invalidez permanente; danos físicos ao imóvel) fazem parte das parcelas.
• Amortizações extraordinárias reduzem prazo ou prestação — consulte o banco.
• Quitado o financiamento, o banco emite o termo de quitação, que deve ser averbado na matrícula para cancelar a alienação fiduciária.

Onde o FGTS entra

O saldo do FGTS pode compor a entrada, amortizar ou pagar parte das prestações, desde que atendidas as condições legais. Veja FGTS na compra do imóvel.

Conteúdo geral, não é consultoria jurídica. Regras de cartórios, prefeituras e bancos variam e mudam com o tempo. Antes de assinar ou pagar, confirme as exigências com o tabelionato, o Cartório de Registro de Imóveis, a prefeitura ou o agente financeiro e, em casos com particularidades, consulte um advogado.