Imóvel em condomínio: o que verificar antes de fechar

Comprar um apartamento ou uma casa em condomínio é comprar, também, uma parte das regras, das contas e das decisões coletivas daquele lugar. Algumas dessas obrigações passam automaticamente ao novo dono. Por isso, a análise vai além da unidade.

1. Débitos condominiais

O Código Civil (art. 1.345) estabelece que quem adquire a unidade responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Na prática:

• Peça a declaração de quitação assinada pelo síndico ou emitida pela administradora, com data recente.
• Confirme se a declaração inclui cotas extras e parcelas de rateios já aprovados.
• Se houver débito, combine por escrito que ele será quitado antes da escritura ou descontado e pago diretamente ao condomínio.

2. Rateios e obras aprovadas

Uma assembleia pode ter aprovado uma obra cara — troca de elevadores, impermeabilização, pintura da fachada — com cobrança parcelada nos próximos meses. Quem vai pagar as parcelas que vencerem depois da venda? Isso precisa ser combinado. Peça as atas das últimas assembleias (de um a dois anos é um bom ponto de partida) e leia as deliberações sobre obras, ações judiciais e fundos.

3. Convenção e regimento interno

• Convenção: define o uso das unidades (residencial, misto), regras de locação, animais, obras e vagas.
• Regimento interno: horários, mudanças, uso das áreas comuns.
• Se você pretende alugar por temporada, reformar ou trabalhar em casa, confira se as regras permitem.

4. Vagas de garagem

• A vaga é unidade autônoma com matrícula própria, acessória ou de uso comum por sorteio?
• Se tiver matrícula própria, ela também precisa constar na negociação, na escritura e no registro.
• Vagas de uso comum podem mudar em novos sorteios — não as trate como “da unidade”.

5. Ações judiciais do condomínio

Um condomínio réu em ação de valor alto pode precisar ratear a condenação entre todas as unidades. As atas e uma conversa com a administradora costumam revelar essas situações.

6. Saúde financeira e manutenção

• Peça a previsão orçamentária e o último balancete: inadimplência alta pressiona a cota de todos.
• Existe fundo de reserva? Em que nível?
• Laudos e manutenções obrigatórias (elevadores, incêndio, para-raios) estão em dia?

7. Condomínio de casas e loteamentos

Em condomínios horizontais e loteamentos fechados, verifique também a situação de regularização do empreendimento: se o condomínio está formalmente instituído, se as unidades têm matrícula individual e se há restrições de construção (recuos, gabarito, aprovação de projeto pela administração). Em algumas regiões, há condomínios ainda em processo de regularização fundiária — o que muda bastante o risco e o tipo de documento envolvido.

Checklist rápido

1. Declaração de quitação condominial recente.
2. Atas das assembleias recentes.
3. Convenção e regimento interno.
4. Situação da(s) vaga(s) e matrícula(s).
5. Rateios e obras aprovadas: quem paga o quê.
6. Ações judiciais e saúde financeira.

Esses itens também estão no checklist interativo da compra.

Conteúdo geral, não é consultoria jurídica. Regras de cartórios, prefeituras e bancos variam e mudam com o tempo. Antes de assinar ou pagar, confirme as exigências com o tabelionato, o Cartório de Registro de Imóveis, a prefeitura ou o agente financeiro e, em casos com particularidades, consulte um advogado.